Του Ανδρέας Λ. Λάμπρης
Δικηγόρος Μ.Δ.Ε. – Πτυχιούχος Πολιτικών Επιστημών & Δημ. Διοίκησης
Το Κτηματολόγιο αποτελεί πλέον ένα από τα πιο σημαντικά εργαλεία για την κατοχύρωση της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Αν και έχουν γίνει βήματα από την Πολιτεία, προβλήματα παραμένουν. Καθημερινά διαπιστώνεται ότι πολλοί πολίτες είτε δεν έχουν δηλώσει σωστά τα ακίνητά τους είτε θεωρούν, λανθασμένα, ότι η υπόθεση «έκλεισε», επειδή υπέβαλαν μια δήλωση ιδιοκτησίας πριν από χρόνια κατά το στάδιο Κτηματογράφησης. Στην πραγματικότητα, ένα μικρό λάθος ή μία παράλειψη μπορεί να οδηγήσει ακόμη και στην απώλεια της ιδιοκτησίας, ειδικά όταν το ακίνητο παραμένει αδήλωτο ή εμφανίζεται με ελλιπή στοιχεία.
Αρχικά, ακίνητο που δε δηλώνεται στο Κτηματολόγιο χαρακτηρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αν η προθεσμία οριστικοποιηθεί και ο ιδιοκτήτης δεν έχει ασκήσει έγκαιρα κανένα δικαίωμα διόρθωσης, τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο. Η απώλεια δεν είναι άμεση, αλλά όταν οι εγγραφές καταστούν οριστικές, η ιδιοκτησία μπορεί να χαθεί. Και τότε η ανάκτηση είναι δύσκολη και δαπανηρή.
Περαιτέρω, ένα από τα πιο συχνά προβλήματα είναι η αναγραφή λανθασμένων τετραγωνικών μέτρων ή η τοπογραφική απεικόνιση, που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Μικρές αποκλίσεις μπορεί να οδηγήσουν σε σοβαρές διεκδικήσεις μεταξύ γειτόνων ή σε αδυναμία μεταβίβασης κυριότητας. Η διόρθωση είναι δυνατή, αλλά απαιτεί έγκαιρη αντίδραση, τεχνικές εκθέσεις και συχνά νομική υποστήριξη.
Ένα άλλο συνηθισμένο λάθος είναι ότι συμβόλαια, που έχουν γίνει πριν από δεκαετίες, δεν έχουν μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο, με αποτέλεσμα, δεν αναγνωρίζεται σήμερα ο σωστός ιδιοκτήτης. Το ακίνητο δηλώνεται με βάση παλιότερο τίτλο ιδιοκτησίας (συχνά του πατέρα ή του παππού), δημιουργώντας σύγχυση στις εγγραφές. Ακόμη χειρότερα, η παράλειψη αυτή δεν διορθώνεται αυτόματα από το Κτηματολόγιο, ωστόσο χρειάζεται συγκεκριμένη διαδικασία, αφού προηγηθεί πλήρης έλεγχος της αλυσίδας μεταβιβάσεων.
Επιπλέον, οι κληρονομικές περιουσίες είναι από τις δυσκολότερες περιπτώσεις. Συχνά βρίσκονται σε κατάσταση «νομικής εκκρεμότητας»: Δεν έχει γίνει συμβολαιογραφική πράξη αποδοχή κληρονομιάς ή δεν υπάρχουν σύγχρονοι τίτλοι ιδιοκτησίας ή κάποιοι κληρονόμοι αγνοούνται ή δεν συνεργάζονται. Σε αυτές τις περιπτώσεις, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι «δε χρειάζεται τίποτα», μέχρι να πουλήσουν. Όμως το Κτηματολόγιο απαιτεί σαφή ταυτοποίηση του ιδιοκτήτη. Η μη δήλωση κληρονομικού ακινήτου μπορεί να το μετατρέψει σε «αγνώστου ιδιοκτήτη» με όλες τις συνέπειες.
Πάντως, ακόμη και αν η ιδιοκτησία δηλωθεί, δεν σημαίνει ότι το σύστημα την αναγνωρίζει σωστά. Συχνά εντοπίζονται λάθος Α.Φ.Μ., λανθασμένα ονόματα ή στοιχεία ταυτότητας, αναντιστοιχίες μεταξύ «Ε9» και δήλωσης Κτηματολογίου. Αυτά τα λάθη μπορεί να φαίνονται μικρή λεπτομέρεια, αλλά μπλοκάρουν μεταβιβάσεις, δηλώσεις αυθαιρέτων, διαδικασίες τακτοποίησης ή ακόμη και δικαστικές διεκδικήσεις.
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι πολλοί ιδιοκτήτες δεν δίνουν σημασία στις περιόδους προανάρτησης και ανάρτησης [περίοδος Κτηματογράφησης] και δεν εξετάζουν, αν τα στοιχεία είναι σωστά. Η αδιαφορία αυτή οδηγεί σε εσφαλμένα όρια, καταχώριση άλλου ακινήτου ως δικού τους, εμφάνιση άλλου ιδιοκτήτη στο ακίνητό τους, εγγραφές, που μετά την οριστικοποίηση είναι δύσκολο να αλλάξουν. Ο έλεγχος από νομικό και μηχανικό σε αυτό το στάδιο γλιτώνει χρόνο, χρήμα και πολύ μεγαλύτερες μελλοντικές περιπέτειες.
Στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχουν οι νομικές λύσεις της διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων, των ενστάσεων, των αγωγών για αναγνώριση κυριότητας ενώπιον Δικαστηρίων ή των διορθωτικών αιτήσεων σε τεχνικά και νομικά ζητήματα. Λύσεις εξωδικαστικές ή δικαστικές, ανάλογα με την εκάστοτε ιδιαιτερότητα.
Συμπερασματικά, η σωστή δήλωση περιουσιακού δικαιώματος στο Κτηματολόγιο είναι επένδυση ασφάλειας. Το ακίνητο αποτελεί για κάθε οικογένεια ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο. Η λανθασμένη ή ελλιπής δήλωσή του στο Κτηματολόγιο μπορεί να το εκθέσει σε σοβαρούς κινδύνους, από δικαστικές διαμάχες μέχρι απώλεια κυριότητας. Ο έγκαιρος έλεγχος από ειδικό – νομικό και μηχανικό – διασφαλίζει ότι το ακίνητο δηλώθηκε σωστά, προστατεύεται από διεκδικήσεις, μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς εμπόδια στο μέλλον.
